你有想過自己的土地，可以蓋多少的房屋嗎？你又知道在土地買賣的流程中，常聽到的「建蔽率」及「容積率」是什麼嗎？有了自己的土地並不意味著可以任意興建房屋，因為土地的使用往往受到多重限制，其中建築的規模通常受到建蔽率和容積率的限制。
在台灣，土地可分為國家公園土地、都市土地和非都市土地三大類，每一類土地都有其特定的法規管理，因此在考慮購買土地或興建房屋之前，建議先向當地主管機關索取「土地謄本」和「地籍圖」，以了解土地的使用分區、使用地類別、地目分類以及實際可使用面積等相關資訊。同時亦可請教相關專業人士確認是否可作為自地自建用途。
土地的種類有哪些？
依據內政部的資料，國土可大致分為三大類，包括都市土地（佔13%）、非都市土地（佔78%）以及國家公園土地（佔9%）。就國家公園土地而言，須遵循國家公園法及國家公園計畫管制。對於私有土地之交易買賣或繼承並無特別限制，無論土地歸屬於何種機構或個人，都需遵守國土計畫和相關的土地使用規範。
土地使用之規定，主要分為「都市土地」及「非都市土地」，都市土地主要法規為「都市計畫法」，非都市土地主要法規「非都市土地使用管制規則」，所以土地不是想用就用，最重要是「什麼分區或用地，可以蓋何種建築」，以「分區優先於建築物」為最重要的精神。
什麼是「建蔽率」及「容積率」？
「建蔽率」
定義 : 建蔽率是指「建築投影面積和建築基地面積的比率」，白話來說，就是一塊土地上，能有多少比例的面積可以拿來蓋房子。
公式 : 建蔽率 = 建築面積 ÷ 基地面積，可建築最大平面面積 = 基地面積 × 建蔽率
舉例 : 台北市某塊土地面積為100坪，建蔽率為50%，則在這塊土地上，最大建築面積＝100坪 × 50%=50坪，也就是說建商在這塊土地上最多只能蓋50坪的建築物，其他50坪則為法定空地，可以作為像是花園、泳池、步道、停車場等公共空間。
「容積率」
定義 : 容積率是指「樓層總建築面積和建築基地面積的比率」，白話來說，就是一塊土地上，能夠蓋幾層樓。
公式 : 容積率 = 總樓層面積 ÷ 基地面積，總樓層面積 = 基地面積 × 容積率
舉例 : 台北市某塊土地面積為100坪，容積率為200%，那麼這塊土地上最多可以蓋100坪× 200%=200坪的面積。假設土地建蔽率為50%，意思是一層樓最多只能蓋50坪，那麼這棟建築物最多可以蓋200坪 ÷ 50坪＝4層樓。
為何要規定建蔽率？
當政府進行都市規劃時，會考慮到不同土地的使用類別、地質地形以及道路寬度等因素，並制定相應的建蔽率來維護城市的整體景觀和居住環境的舒適度。
建蔽率的制定是為了防止追求獲利最大化而不受限地擴建建築物。如果沒有嚴格的建蔽率限制，可能會將土地利用率提高至極限，導致建築物之間空間狹小、公共空間不足以及日照受阻等問題的產生。這不僅影響居住環境的舒適度，還可能危及居民的安全。
為何要規定容積率？
制定容積率主要目的在於促進城市人口的均衡發展，以及調節都市的整體人口密度。透過限制每塊土地上建築物的總樓層面積，避免過多人口集中在某些核心地區，進而造成其他區域人口稀少的現象。同時，透過容積率的限制，也有助於提升城市的整體居住品質，確保居民在城市中有充足的公共空間和生活環境。
都市土地
都市土地是指位於都市計畫法範圍內的土地。在都市土地的大分類下，根據土地的使用目的，可以被劃分為10種不同的土地類別。
不同土地類別的劃分、建蔽率以及容積率等具體規定會依據各縣市政府的不同而有所差異。為了方便自行興建住宅的讀者，我們將深入探討自地自建常用的土地類別，而較為不常使用的土地類別則暫不在討論範圍之內。
| 類別 | 可自地自建 | 定義 | 建蔽率 | 容積率 |
| 住宅區 | 可 | 為保障居住環境品質，規定土地和建築物使用不得干擾寧靜，並需確保安全和衛生 | 60% | 根據不同區域特性制定不同的容積率，具體容積率限制請參考相應區域的使用分區說明 |
| 商業區 | 可 | 為促進商業發展，土地和建築物的使用應符合商業便利並避免任何阻礙 | 80% | 根據不同區域特性制定不同的容積率，具體容積率限制請參考相應區域的使用分區說明 |
| 農業區 | 可 | 為維護農業生產，該地區劃定的規範除了保留農業活動外，僅允許興建農舍、農業產銷必要設施、休閒農業設施或農村再生相關公共設施 | ➤農業產銷必要設施: ﹤60% ➤休閒農業設施: ﹤20% |
180% |
非都市土地
非都市土地指的是位於都市計畫範圍之外的土地，在法規上，其受區域計畫法及非都市土地使用管制規則的規範。依其使用分區之性質，編定為甲種建築、乙種建築、丙種建築、丁種建築以及其他約10種特定目的事業等使用地。
| 類別 | 可自地自建 | 定義 | 特性 | 建蔽率 | 容積率 |
| 甲種建築用地（甲建） | 可 | 一般農業區，或特定農業區內的建築用地 | 與都市計劃內的住宅用地相比，生活機能和環境稍有差異，便利性也較低 | 60% | 240% |
| 乙種建築用地（乙建） | 可 | 鄉村區中的建築用地，可供居住及低強度的商業使用 | 通常位於城市規劃範圍之外的鄉下地區，缺乏完善的道路規劃，道路較為狹窄，因此該地區的房地產價值增長可能較為緩慢 | 60% | 240% |
| 丙種建築用地（丙建） | 可 | 山坡保育區內的建築用地 | 通常，在興建房屋之前，需要進行土地整地工程，實施水土保持措施，並遵守相關的環境保護計畫 | 40% | 160%，有些地區為保護環境則降為80% |
| 丁種建築用地（丁建） | 否 | 一般農業區及特定農業區內的工業建築用地 | 允許合法建造工廠並申請工廠登記證，這些土地多用於工業用途 | 70% | 300% |
（上表以常見的四種建築用地為主，列表不另說明特定事業目的之相關用地。）
怎麼查詢土地類別及建蔽、容積率?
查詢都市土地
❶ 網路查詢：使用全國土地使用分區查詢系統或各縣市政府土地分區查詢系統，輸入地址或地段地號進行查詢。
全國土地使用分區查詢示意圖
❷ 申請使用分區證明：如果需要具有政府公信力的使用分區證明，需前往各縣市政府的櫃台或其官方網站進行申請。
台南市使用分區證明示意圖（資料來源台南市政府）
❸ 依各縣市政府的公告，查詢該土地類別的建蔽率跟容積率:以台北市跟高雄市為例，需要參考照都市計畫書或是細則查詢，而台中市及新竹市可以直接使用分區線上查詢。
查詢非都市土地
步驟 ❶ : 向各地地政事務所申請「土地登記謄本」進行非都市土地分類查詢，並查看土地標記部中的「使用分區」和「使用地類別」。
（資料來源：網路）
步驟 ❷ : 根據不同的使用地類別，查找相應的建蔽率和容積率。例如甲種建築用地，法定建蔽率為60%，容積率為240%。
| 類別 | 建蔽率 | 容積率 |
| 甲種建築用地 | 60% | 240% |
| 乙種建築用地 | 60% | 240% |
| 丙種建築用地 | 40% | 120% |
| 丁種建築用地 | 70% | 300% |
| 窯業用地 | 60% | 120% |
| 交通用地 | 40% | 120% |
| 遊憩用地 | 40% | 120% |
| 殯葬用地 | 40% | 120% |
| 特定目的事業用地 | 60% | 180% |
（資料來源：非都市土地使用管制規則）
誰能協助評估土地是否適合興建建築物？
❶ 地政士（俗稱代書）：地政士能夠提供關於土地法律和規定的相關訊息，並能幫助處理土地登記和法律手續。
❷ 建築師：建築師能夠評估土地的結構和地形，提供建議，並規劃適合土地特徵的建築設計。
❸ 土地開發公司：土地開發公司具有豐富的土地開發經驗，可以提供有關土地開發可行性的專業意見和建議。
❹ 自地自建一站式開發公司：通常提供全方位的服務，包括土地評估、規劃設計、施工管理等，能夠協助土地所有階段的開發與建設。
可以根據具體情況選擇合適的專業人士進行協助和諮詢。
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