現代社會中，建築活動無論是新建、改建還是拆除，都需要遵循嚴格的法規和程序。其中，建築執照扮演著合法合規的關鍵角色。然而，許多人對「建築執照」這個名詞存在誤解，常常只想到新建房屋的許可，卻忽略了其中包含的多種類型和複雜的申請流程。
本文將以「建造執照」和「使用執照」為核心，解析其在房屋建設過程中的重要性與申請流程。無論是想了解如何合法自地自建，還是購房者需注意的預售屋銷售規範，本文將為您提供指引與實用資訊，確保您在建築活動中的每一個步驟都能合規進行。
內容目錄
建築執照是什麼？
在討論之前，我們先來釐清兩個容易混淆的名詞。根據建築法第28條的規定，「建築執照」其實包含了四種類型：
1.建造執照：適用於新建、增建、改建或修建的建築物，需要申請建造執照。
2.雜項執照：針對雜項建築物，需要申請雜項執照。
3.使用執照：建築物完工後使用或變更使用時，需申請使用執照。
4.拆除執照：建築物拆除時，需申請拆除執照。
所以「建築執照」是個總稱，而「建造執照」只是其中的一種。本篇文章主要探討「建造執照」與「使用執照」。
建造執照是什麼？
一般我們提到的「建照」，就是指「建造執照」。建造執照的作用主要有兩個：
1.確保房屋的設計合法
在申請建造執照時，必須提交詳細的設計圖，包含每層樓的布局、陽台雨遮的面積、使用材料等。如果有不合法的設計，將無法通過審核，因此建造執照上所列的設計和面積具備法律約束力，後續的施工也必須依據這些規範進行。起造人自領得建造執照之日起，應於六個月內開工。
這對自地自建或買房的民眾來說，能確保建商或承包商遵守法律規定。曾有建商為了方便，未遵循建造執照的設計，導致無法申請使用執照，讓房屋無法使用。
2.建商必須在取得建照後才能出售預售屋
為保護購房者權益，政府規定建商必須在取得建造執照後，才能合法銷售預售屋。這樣可以避免建商變更設計或中途停止建案，確保購房者拿到的房屋與預售屋契約一致。
建照上的重要資訊
建造執照通常包含以下幾個重要項目：
1.起造人與設計人
「起造人」是申請建築物的出資方，通常是建商或是自地自建的業主。「設計人」則是執業建築師。如果在建築期間更換這兩個人，必須依法向政府申請變更。如果涉及房屋交易，也需要繳納契稅。
2.使用分區
房屋所在區域會影響使用用途與開發強度。比如同樣是住宅區和農業區的建案，住宅區的開發強度通常更高，這也會導致價格差異。
3.建蔽率與容積率
這兩個數值可以讓你了解建築物的規模和未來是否有擴建空間。簡單計算樓層數的公式為：樓層數＝容積率／建蔽率。
4.發照日期
不同時期的建造執照會對應不同的建築標準，尤其是與陽台雨遮相關的計算方式有變動，這會影響房價。
如何查詢建造執照？
可以在各縣市政府的網站上查詢建造執照，只要輸入執照號碼或起造人的名字、建築地址等資訊即可。
建築執照申請流程
通常自地自建時，會委由建築師申請建築執照，因為需要準備一系列的文件及圖，來回送審及補件修正的時間，可能需要花費1-2個月的時間，每個縣市對於建照申請有不同規定，因此要照縣市規定送件。
以下以「台南建照作業流程」來闡明申請建築執照的流程：
1.準備文件:
申請人需要準備一系列文件，包括申請書、起造人名冊、設計建築師簽證表、審查表、建築師委託書、結構與設備專業技師簽證報告、現況照片、建物登記謄本等等。每份文件都有其法令依據和特定要求。例如，地籍圖謄本需要在三個月內有效。建築師在送件之前，也會請建築師公會協審。
2.送件:
申請人將準備好的文件遞交至台南市政府建管科。
3.文件審查:
承辦人員會審查文件是否齊全，並進行非簽證項目的審查。
4.核判:
文件審查完成後，會依建築物的規模和用途，由股長、科長或局長進行核判。
● 六層以下或供公眾使用（不含工廠建築）的建築物由科長核判。
● 高層、地下建築物由局長核判。
5.通知改正或核發執照:
若文件有缺失，會通知申請人進行改正；若文件審查通過，則核發建造執照。
建照核發後，開工前申請
1. 水電送審
2. 通信（NCC）
3. 污水預審
接下來營造廠開工，建築師擔負監造責任，等房子建造完畢，依每一層樓報請勘驗，再來申辦使用執照，請建管單位承辦人員一起會勘，確認現場與圖說是否一致，完成即發給使用執照。
什麼是使用執照？
使用執照，簡稱使照，是建築物在正式啟用前必須取得的許可證。其目的在於確保建築物依照設計圖施工，避免危害安全的設計出現，並規範建築物的使用方式。
使用執照的功能
使用執照主要有兩大功能：
1.決定房屋何時完工：
取得使用執照代表房屋「完工」。然而，此時工程進度通常僅達 70% 至 80%，自來水、電、瓦斯等管線也要等到取得使照後才能開始施工，以及辦理產權過戶
2.避免二次施工：
取得使照後，不得擅自變更建築物的公共區域或房屋內部隔間的大小或用途。常見的二次施工行為包括陽台外推、圍住騎樓、室內挑高夾層等，這些都可能構成違章建築。
如何查看使用執照？
使用執照上記載了建築物每一層的詳細資訊，包括大小、高度和用途，涵蓋地下層、地上層和屋頂突出物。
● 地下層：
主要用途為防空避難空間、停車空間和機電設備空間等，應注意其實際用途是否與使用執照相符。
● 地上層：
用途較多元，例如居住、零售、旅館、事務所等，除了確認用途是否合法外，也要注意是否有夾層存在，並比對使用執照確認夾層是否合法。
● 屋頂突出物：
通常作為樓梯間、電梯機電設備、水箱等用途，可作為神明廳或茶室等休閒空間，但嚴禁作為居住使用。
如何查詢使用執照？
民眾可以在各縣市政府的網站上查詢使用執照存根檔案。查詢方式包括：
1.輸入執照號碼： 若已知執照號碼，可直接輸入查詢。
2.輸入其他資訊： 若不知執照號碼，可輸入起造人姓名、建築地址等資訊進行查詢。
使用執照是保障建築物安全和合法使用的重要文件，應仔細查看使用執照，確認建築物的用途是否符合自身需求，並注意是否有二次施工等違法情事，以保障自身權益。
新建築執照線上申請書電子化
書圖文件送件繳交系統
線上申請部分：申請人可以透過「新建築執照線上申請書電子化 書圖文件送件繳交系統」，提交申請書和相關文件。
線上申請系統網址: https://cloudbm.nlma.gov.tw/bccs/login
注意事項：申請建照需要準備的資料繁多，建議詳細閱讀相關法規或諮詢專業建築師，以確保申請流程順利。
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